שמאות מקרקעין
שמאי מקרקעין -הינו הגורם המקצועי היחידי המוכר בישראל האמון על מתן חוות דעת מקצועית הן למחלוקות וקביעת שווי נכסים לבתי המשפט ( חדלות פירעון ,פירוק שיתוף תביעות אזרחיות ומסחריות )הן עבור הבנקים השונים לצרכי בטוחה ומתן אשראי הן לרשויות המס ורשויות מקומיות .
מלאכת עריכת חוות הדעת כוללת בתוכה אלמנטים שונים בהתאם לתקן בתוכנה ניתן ללמוד על זכויות הבנייה בהתאם לתב”עות החלות על הקרקע ,מצב משפטי הכולל זכויות החכירה/בעלות וכד’ ,סקירה נרחבת המתארת את סביבת הנכס וכן את הקרקע הנישומה והבנוי עליה ולבסוף שווי וערך הזכויות בהתאם למטרת השומה .
היטל השבחה
חיוב בהיטל השבחה ניתן ע”י הוועדה המקומית בעת מימוש זכויות (מכר/היתר) בעד השבחת המקרקעין בשל תב”ע המקנה זכויות בנייה נוספות או שינוי ייעוד היטל השבחה הינו היטל ולא מס וההבדל בנהם שהיטל הינו תשלום שהוועדה המקומית מחוייבת להשתמש בו לצרכי ציבור .
קיבלתם דרישת תשלום בעבור היטל השבחה ?
הגורם המקצועי היחידי שרשאי להגיש שומה נגדית לוועדת ערר או שמאי מכריע הינו שמאי מקרקעין .
משרדנו מתמחה בהכנת השגות על דרישת תשלום היטל השבחה ובעל ניסיון מקצועי מוכח בהפחתת התשלום בעשרות אחוזים .
השגות על היטל השבחה מוגבלות בזמן ולכן מייד עם קבלת דרישת התשלום פנו אלינו עוד היום
במייל /טלפון …..
בדיקת התכנות כלכלית
חוות דעת שמאי מקרקעין לצורך בדיקת התכנות כלכלית נדרשת בטרם אישור הוועדה המקומית לאשר פרוייקט התחדשות עירונית
בפרוייקטים להתחדשות עירונית בעלי הדירות בבניין הישן מקנים את זכויותיהם ליזם על מנת שזה יבנה במקומם בניין חדש ובו מעליות ,חניות ,מרפסות וכו’
הוועדה המקומית מתנה את אישור הפרוייקט בחוות דעת שמאי מקרקעין ובה התכנות כלכלית המצביעה על רווח בהתאם לתקינה השמאית וזאת על מנת להבטיח את רווחיות הפרוייקט ועל מנת למנוע מצב בו היזם יפסיד וכך זכויות הבעלים בדירות יהיו חשופות לפגיעה עד כדי איבוד הזכויות .
משרדנו בעל נסיון עשיר בליווי פרוייקטים בתחום ההתחדשות העירונית החל משלב איתור הנכסים ,החתמת בעלי הדירות הכנת דוח אפס מקיף הכולל את כלל עלויות היזם עד גמר מושלם כולל שווי זכויות הבעלים במצב היוצא וכן ניתוח הכולל רווחיות בהתאם לתקינה השמאית
אם אתה יזם המעוניין לבדוק בדיקה ראשונית שתחסוך הרבה זמן וכסף בטרם יציאה לפרוייקט התחדשות עירונית או עם את דייר במבנה המיועד להתחדשות עירונית פנה אלינו לבדיקה מקיפה .
הערכת שווי נכסים
למרבית האוכלוסייה בארץ רכישת דירה או מכירת דירה הינה העסקה הגדולה והמלחיצה ביותר שיבצע אדם במהלך החיים
תפקידו של שמאי המקרקעין כולל הכנת חוות דעת מקיפה המאשרת את הזכויות הקנייניות האמיתיות בנכס ,את זכויות הבנייה החלות על הקרקע וייעודה ,את ההגבלות לסוגיהן ובסופו של יום את השווי האמיתי המשקף את מכלול הנתונים .
אם אתה רוכש דירה , נכס מסחרי או קרקע אנו ממליצים לקבל חוות דעת שמאי אשר תבחן בצורה יסודית את מהות ושווי הנכס ,חוות דעת כזו עשויה לחסוך הפסדים וכן עוגמות נפש ממידע שגוי שאתם עלולים לקבל .
אם אתה מוכר דירה /נכס חוות דעת שמאית תשקף את שווי השוק וכן תקל עליך לסגירת עסקה מהירה .
מלאכת הכנת חוות הדעת כוללת פנייה לועדה המקומית לצורך קבלת מידע תכנוני ממנו ייגזרו זכויות הבנייה , בדיקה פיזית של הנכס תוך תיעוד רמת הגמר וליקויי בנייה ,הוצאת תשריט ותקנון הבית המשותף לצורך שיוך האיזורים המשותפים בנכס וכן המוקנים לדירה הנמכרת ,בדיקה מקיפה על סביבת הנכס וסקר מחירים מתוך רשות המיסים וכן מחירי היצע .
פנה אלינו עוד היום לקבלת חוות דעת שמאי מקרקעין .
התחדשות עירונית
כחלק מהליך הבנייה בפרוייקט התחדשות עירונית ,תמ”א 38 / פינוי בינוי יזם נדרש לשמאי מקרקעין הן בשלב הצגת התכנית בפני הוועדה המקומית על מנת לאשר את הפרוייקט ולאחריו ליווי שוטף של הפרוייקט
חוות דעת שמאי המקרקעין מבוצעת עפ”י תקן 21 אשר נועד להציג את נקודת שיווי המשקל הכלכלית ואת רווחיות הפרוייקט .
ליווי דיירים -כחלק מביצוע הפרוייקט ישנו חיוב לשיכרת שירותי שמאי מקרקעין מטעם הדיירים אשר תפקידו לבחון את התמורה המתקבלת מהיזם ולערוך מיקוח לקבלת זכויות מקסמילית בנהם הרחבת הדירה ,לובי מפואר ,חניות ,מרפסות וכו’ ,בנוסף ייערך אומדן לחיוב בהיטל השבחה צפוי ומיסוי ככל ויחול
תפקידו של שמאי המקרקעין בהליך פרוייקט להתחדשות עירונית הינו הכרחי להצלחת פרוייקט תוך שמירה על שקיפות והוגנות ועבודתו הינה ערך מוסף לכלל הצדדים המשתתפים בהכנת הפרוייקט .
אם אתם דיירים בבניין המיועד להתחדשות עירונית או יזמים המעוניינים בבדיקת התכנות כלכלית פנו אלינו
חוות דעת לבית המשפט
הליך פירוק שיתוף הן בגירושין והן בעקבות בסכסוך מסחרי כולל בתוכו חלוקת נכסי מקרקעין אשר נצברו במהלך תקופת השותפות או הנישואים .
מדובר בהליכים המגיעים לכדי יישוב הסכסוך בין כתלי בית המשפט או בהליך גישור .
שמאי המקרקעין הינו הסמכות המקצועית לעריכת חוות דעת המשקפת את שווי נכסי המקרקעין שנצברו ,במסגרת תיקי בימ”ש הכוללים הליכי גירושים או פירוק שיתוף ממונה שמאי מקרקעין על מנת לאמוד את שווי הזכויות בנכסי המקרקעין שנצבר במשך השנים נכון למועד חלוקת הרכוש.
משרדנו מתמחה מהכנת חוות דעת לבית המשפט בהליכי חדלות פירעון ,הליכי גירושים והן במשפט האזרחי והמסחרי .
משרדנו עובד מול משרדי עורכי דין המשמשים כמנהלים מיוחדים או נאמנים בהליכי פש”ר / חדל”פ .
פנו אלינו לקבלת חוות דעת מומחה לצורך הליך משפטי .
חוות דעת רשות המיסים
הליך פירוק שיתוף הן בגירושין והן בעקבות בסכסוך מסחרי כולל בתוכו חלוקת נכסי מקרקעין אשר נצברו במהלך תקופת השותפות או הנישואים .
מדובר בהליכים המגיעים לכדי יישוב הסכסוך בין כתלי בית המשפט או בהליך גישור .
שמאי המקרקעין הינו הסמכות המקצועית לעריכת חוות דעת המשקפת את שווי נכסי המקרקעין שנצברו ,במסגרת תיקי בימ”ש הכוללים הליכי גירושים או פירוק שיתוף ממונה שמאי מקרקעין על מנת לאמוד את שווי הזכויות בנכסי המקרקעין שנצבר במשך השנים נכון למועד חלוקת הרכוש.
משרדנו מתמחה מהכנת חוות דעת לבית המשפט בהליכי חדלות פירעון ,הליכי גירושים והן במשפט האזרחי והמסחרי .
משרדנו עובד מול משרדי עורכי דין המשמשים כמנהלים מיוחדים או נאמנים בהליכי פש”ר / חדל”פ .
פנו אלינו לקבלת חוות דעת מומחה לצורך הליך משפטי .
חוות דעת רשות המיסים
רוכש דירה או נכס מקרקעין
מחוייב במס רכישה במקרים אלו מדובר בנגזרת אחוזים קבועה בהתאם למחיר החוזי שנקבע .
שמאי המקרקעין בעל ידע נרחב בפקודת המיסים ובמיוחד בפטורים המוקנים לרוכשי הדירות כמו כן חוות דעת משאי מקרקעין תמנע מחלוקות אל מול רשות המס תוך צירף ופירוט נימוקים לשווי החוזי שנקבע בין הצדדים .
קיבלת דרישת תשלום מס מרשות המיסים פנה אלינו עוד היום להכנת חוות דעת לצורך השגה או ערר .
מוכר דירה או נכס מקרקעין
מחוייב בתשלום מס שבח בעת ביצוע עסקת המכר קבלת דרישת התשלום ואומדנה מחושבת ע”י רשות המיסים .
שמאי המקרקעין הינו הסמכות המקצועית להכנת חוות דעת אשר כוללת אומדן תשלום מס השבח בעזרתה ניתן להגיש השגה או ערר על דרישת התשלום שהתקבלה מרשות המס .
אנו ממליצים להיוועץ בשמאי מקרקעין עוד בטרם ביצוע העסקה ובכך למנוע מראש מחלוקות ע”י הצגת נימוקים למחיר החוזי שנקבע בין הצדדים
משרדנו מתמחה בהכנת השגות לרשויות המס ואף בעל ניסיון מוכח בהפחתת תשלום מס השבח בעשרות אחוזים .
הפקעות וירידת ערך
הפקעת קרקע הינה הפקעת רכושו הפרטי של אדם לצורך ציבורי נדרש בהתאם לחוק התכנון והבנייה ,פקודת הקרקעות ,חוק הרכישה ,פקודת הדרגים ,פקודת המכרות ,חוק המים ,חוק הניקוז .
בכל מקרה ההפקעה מבוצעת בכפייה וולא הסכמת הבעלים
בהתאם לחוק התכנון והבנייה הרשות יכולה להפקיע עד 40% ללא פיצוי וכאשר מדובר בפקודה עד 25% ללא פיצוי .
שמאי המקרקעין הינו הגורם המקצועי הקובע את גובה הפיצוי בהתאם לשווי הקרקע בייעודה החדש לצרכי ציבור .
הרשות התופסת את הקרקע משלמת מכיסה את פיצויי ההפקעה ולכן תנסה ליתן ערך נמוך ככל שניתן לקרקע בייעודה החדש ולכן אנו ממליצים לפנות לשמאי מקרקעין מייד עם הפקדת תכנית הכוללת בתוכה הפקעות לצורך הכנת חוות דעת אשר תכלול חישוב הקרקע במצב הקודם בטרם ההפקעה בכדי לדרוש פיצויים עפ”י סעיף 197 מהוועדה המקומית ( ניתן לתבוע עד 3 שנים מיום אישור התכנית ) ולאחריה חישוב פיצויי ההפקעה לפי שווי הקרקע שנתפסה בייעודה החדש .
תכנית פוגעת יכולה לכלול תכנית נקודתית שחלה על קרקע גובלת כך שבשל אישורה ייפגע הנוף ,כיווני אויר ,רעש וכו’
נפגעת מתכנית אשר שינתה ייעוד לצורך הפקעה או פגעה בזכויות הבנייה בקרקע אשק בבעלותך או נפגעת מתכנית גובלת פנה אלינו בהקדם לצורך הכנת חוות דעת שתשמש לתביעת פיצויים לירדת ערך .
שומות לרשות מקרקעי ישראל
רשות מקרקעי ישראל מנהלת את מרבית הקרקעות בישראל כך שמרבית הזכויות בנכסים הינם חוזי חכירה מול רשות מקרקעי ישראל .
ככלל החוכר נדרש לתשלומי דמי חכירה שנתיים או לחילופין דמי היוון לתשלומים אלו לתקופה של 49 שנים .
בתקופת החכירה החוכר נדרש לתשלומים לרשות מקרקעי ישראל בעבור פעולות שהוא מבקש לבצע בקרקע בנהם דמי היתר ,דמי הסכמה ,שינוי ניצול וייעוד ,בינוי בפועל וכיו”ב .
כאשר מתקבלת דרישת תשלום מרשות מקרקעי ישראל יש להיוועץ בשמאי מקרקעין לצורך בחינת דרישת התשלום והגשת השגה על גובה התשלום במידת הצורך .
כיום מדיניות רשות מקרקעי ישראל הינה האפשרות להקניית בעלות פרטית בכפוף לתשלום “הקניית בעלות ” ובכך למנוע את החיכוך עם הרשות והפחתת הלחץ על משרדי הרשות לאחר בחינת האפשרות וחישוב תשלום הקניית הבעלות ע”י שמאי מקרקעין מוסמך תוכלו להנות מקרקע בבעלות פרטית “טאבו” ובכך לייתר את התשלומים העתידיים לרמ”י.
אם קיבלת דרישת תשלום מרמ”י או ברצונכם לבחון אפשרות להליך הקניית בעלות פנו אלינו .
